Impuestos · 3 min de lectura
Impuestos para extranjeros con propiedades en Miami: predial, renta y FIRPTA
Si eres extranjero y tienes un apartamento en Miami, pagas impuesto predial (alrededor de 1,7 % a 2 % del valor gravable según el municipio), el IRS retiene el 30 % del ingreso bruto de la renta salvo que elijas tributar sobre la renta neta, y al vender se retiene por FIRPTA el 15 % del precio (10 % en algunos casos de vivienda entre US$300.000 y US$1 millón). Florida no cobra impuesto estatal sobre la renta personal.
Estos son los impuestos que más preguntan los inversionistas de Colombia, México y España. Es información general: tu caso concreto depende de tu país de residencia y de cómo compres, así que siempre lo revisas con un contador.
Impuesto predial en Miami-Dade
Se calcula en "mills": un mill equivale a US$1 por cada US$1.000 de valor gravable. Con las tasas totales adoptadas para 2024 por el Property Appraiser de Miami-Dade:
| Municipio | Tasa total 2024 (mills) | Equivalente aproximado |
|---|---|---|
| Ciudad de Miami (incluye Brickell y Downtown) | 20,03 | 2,0 % |
| Miami Beach | 18,79 | 1,9 % |
| Sunny Isles Beach | 16,84 | 1,7 % |
El beneficio Homestead, que reduce la base del impuesto, solo aplica a ciudadanos o residentes permanentes de Estados Unidos que viven en la propiedad. Un inversionista extranjero no residente no califica.
Impuesto sobre la renta de tu apartamento
Según el IRS, la renta de un inmueble en Estados Unidos que recibe un extranjero no residente paga el 30 % sobre el ingreso bruto, sin deducciones, si no está conectada con un negocio en Estados Unidos.
La alternativa es la elección de la sección 871(d): tratas la renta como conectada con un negocio, puedes deducir gastos (administración, mantenimiento, depreciación) y pagas sobre la renta neta con las tarifas progresivas. Para que no te retengan el 30 % le entregas el formulario W-8ECI al administrador que te paga.
Florida no cobra impuesto estatal a la renta personal, según el Departamento de Hacienda de Florida.
Al vender: FIRPTA
Cuando un extranjero vende, el comprador debe retener por lo general el 15 % del precio de venta y enviarlo al IRS. Esa retención funciona como un anticipo del impuesto que se liquida en tu declaración.
- Si el precio es de US$300.000 o menos y el comprador lo usará como vivienda, no hay retención.
- Si el precio está entre US$300.000 y US$1 millón y el comprador lo usará como vivienda, la retención baja al 10 %, según NAR.
- Puedes pedir una retención menor con el formulario 8288-B.
Impuesto de sucesiones
Para un extranjero no residente, los bienes en Estados Unidos que superen US$60.000 al momento del fallecimiento obligan a presentar la declaración 706-NA, según el IRS. Algunos tratados pueden mejorar ese trato. Esta es una de las razones por las que muchos inversionistas consultan con su abogado si les conviene comprar a nombre propio o a través de una sociedad.
Preguntas frecuentes
¿Necesito ITIN para comprar? Para comprar te piden pasaporte y, si financias, soportes de ingresos y del origen de los fondos. El ITIN lo necesitas para declarar impuestos de la renta en Estados Unidos y se tramita con el formulario W-7.
¿Me conviene comprar con una LLC? Depende de tu país de residencia y de tus planes de herencia. Es una decisión para tomar con un contador y un abogado.
Fuentes
- Miami-Dade Property Appraiser: tasas de millaje adoptadas 2024
- Miami-Dade Property Appraiser: requisitos de exenciones (Homestead)
- IRS: extranjeros no residentes con propiedades en EE. UU.
- IRS: retención FIRPTA
- NAR: cambios en FIRPTA (tarifa del 10 %)
- IRS: declaración de sucesiones para no residentes
- Departamento de Hacienda de Florida: impuesto a la renta personal
Este contenido es informativo; consulta a un asesor tributario y a un abogado licenciado en Florida antes de invertir.
